市场综述：两个市场齐走V字形

　　成交量篇：新房趋平稳 二手房难预测

　　新房：2011年1月延续了2010年末的一波成交小高潮，加上签约的滞后效应使得1月的成交量成为了半年以来的最高。但是在1月的最后一周“国八条”从天而降，紧接着房产税落地，这让2011年的楼市从开年就释放出调控的严峻信号，3月2日苏州市政府连夜发布限购令细则，本地户口已有套住房的限购1套、停买第3套;非本地户口持1年纳税证明可购1套、停买第2套，限购细则落地成交量急剧下滑，三月的成交量在2011年上半年的成交量中成为最低谷。这样，半年新房成交量走出了“V”字形。

　　图表1：2011年1-6月苏州住宅成交套数　

　　二手房：无独有偶，在苏州二手房市场，从1月开始的市场走向也正是一个浅浅的V字形：2011年上半年苏州二手房成交量低迷。1月二手房成交量创下2010年4月开始第一轮调控后的新高，但从今年2月开始的第二轮调控，苏州二手房市场成交量却一路缓慢下行。受“国八条”加之春节假期的影响，2月成交量急剧下滑，3月的传统“小阳春”给市场带来一点信心，此后的3个月随着政策的持续深入，成交持续在低位徘徊，6月苏州二手住宅成交量跌至1242套，创下了年度新低。

　　图表2：2011年1-6月苏州二手房住宅成交套数　

　　价格篇：新房稳中有升 二手房降势明显

　　新房：2011年1-6月苏州市区住宅类商品房成交均价为10608.52元/平方米，较去年同期增幅为14.46%。2011年上半年住宅均价各月都超万元，据搜房网数据监控中心统计，1月土拍后至春节前后，涨价的楼盘较多，不少项目涨幅高达千元，成为了上半年最强的一波涨价潮。接下来的几个月中，涨价楼盘的数量较年初明显减少，但涨价之风依旧存在，只是涨幅趋缓，来势汹汹的涨价潮有所缓解。除了销售产品不同价格变化之外，跟风涨价也是一种现象，但是在限贷、限购、限价的市场背景下销量萎靡，各开发商采取各种促销手段把涨价部分进行让利，房价表现出松动迹象。

　　图表3：2011年1月-6月苏州市区商品成交价格走势图　

　　二手房：2011年上半年，苏州市房价在国家的严厉的调控政策下总体保持一路走低的平稳状态，据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年6月苏州二手房价已由有年初的11645元/平下跌至10682元/平，下跌8.27%。

　　图表4：2011年1月-6月苏州二手房挂牌均价走势图　

　　市场分析：宏观调控的滞后性与影响程度

　　1、低谷的出现：在市场综述方面，如没有文字描述，仅是图表的对比即能说明大部分问题：限购令等房地产宏观调控的起效时间左右着两个市场的走势。

　　在新房的上半年成交量和成交均价的V字形走势图中，V的最低点即两项数据的最低值出现在3月，也就是说，限购令、新“国八条”生效的第一时间就对新房的交易产生了巨大的影响。

　　相反，在2011年的4月，也就是新的宏观调控政策生效的“第二时间”，当新房市场的成交量和均价开始逐渐回暖的时候，政策的影响才开始波及到苏州二手房市场。一直到6月，上半年二手房的最低点才到来。

　　一个月的下降时间差以及长达3个月的低估时间差，非常直观的体现出了苏州房地产市场对于国家宏观调控政策的反应速度，即，新政对于二手房市场的滞后性。

　　至于这样的滞后性出现的原因，搜房二手房数据中心认为，还是由市场决定的。绝大部分的购房者对于新房的兴趣都大于二手房，而由于二手房在税收计算等方面的繁琐性，置业者除非不得已不会去考虑二手房;同时在苏州，新房市场一直处于强势地位，远超二手房。在人和市场的共同作用下，新房市场对于新政的反应速度快于二手房市场。

　　2、重新回暖的难度：同样的V，新房市场降得快，回的也快。从图1和图3中可以看出，2011年4月，新房的成交量和成交均价均已回到最低点前一个月的水平，并在随后的数月中呈持续的上升回暖趋势，5月的成交均价更是超过了1月的水平，达到半年最高点;相反，二手房市场跌得慢，回暖更是难，虽然在5月二手房的挂牌均价出现强势反弹，但是随即继续下跌，而二手房成交量更是干脆一路走低，到6月，两项数据分创半年最低。这样看来，似乎二手房的走势更像半个V，但是二手房市场是回暖还是继续走低，何时能够回暖，难以预测。

　　为什么同样的V，走势不同，回旋形式也不同呢?搜房二手房数据中心认为，这从一个方面反映了宏观调控对于市场的影响程度以及市场的自我调整能力。

　　首先，限购令是“限购”而非“限卖”，新房买家基数大，除去不够资格的那部分职业者外，拥有购房资格的群体依然庞大;而关注二手房的人相对较少，在限购令下，买房者盼“降价”，房东盼“回暖”，这样的矛盾心理下买卖双方很难达成共识。

　　其次，新房市场庞大，大部分开发商财力雄厚，对于市场低估有较强的承受能力，因此在遇到逆市时，能够做出相对应的打折降价措施，促成交易。成交量的提升，重新聚拢人气，量涨价升，这也就是为什么在5、6月份新房市场出现了量价齐升的回暖现象。而二手房市场就没这么好的运气了，房东势单力薄，难以承受大幅度降价所带来的损失。而由于房子被认为“保值”的特性，决定了绝大部分房东选择“待价而沽”进行观望或者干脆转入租赁市场赚取零钱或缓解还贷压力。只有极小部分的房东因个人原因急需用钱选择出售房屋，也只有这时，“议价空间”也才会出现。

　　综上所述，V字形的曲线不同、最低点不同、回势不同，并非偶然，而是牢牢的遵循了两个市场不同的特点以及市场规律。而这，也给购房者的“出手”提供了一些依据。(来源：苏州二手房网)